Генеральный директор "МИЭЛЬ-DPM", Наталья Завалишина ответила на ряд вопросов о последствиях мирового кризиса, которые отразились на отечественном рынке недвижимости.
Довольно тяжело говорить о том, прошел ли мировой кризис или нет, и какие последствия он оставил на нашем рынке недвижимости. Для некоторых фирм кризис выразился в уменьшении количества совершаемых сделок, для кого-то в снижении интереса к инвестированию в недвижимость. Ряд фирм связывают кризис с временным падением спроса на жилье. А кто-то говорит, что кризис повлиял на снижение себестоимости объектов недвижимости. Такие выводы сделала генеральный директор "МИЭЛЬ-DPM", Наталья Завалишина.
Но она имеет и свое мнение. Она не согласна с тем, что кризис повлиял на себестоимость жилья. Можно взять даже европейские страны такие, как Испания, Италия, Латвия, то нельзя сказать, что абсолютно все объекты недвижимости подешевели, а именно снизили свою себестоимость. Сама цена зависит от нескольких факторов. Так цену объекта недвижимости формируют местонахождение объекта, его инфраструктура, финансовое положение компании – застройщика, этап строительства на время начала мирового финансового кризиса. Часть объектов вовсе были заморожены, но стоимость на жилье не была уменьшена. В других ситуациях цены с началом кризиса были уменьшены на строительный объект недвижимости, но возведение его все продолжается. Есть и такие случаи, где проект еще не сошел с бумаги, поэтому и строительство такого объекта еще не начиналось. Что касается вторичного рынка жилья, то человек, который приобрел жилье через ипотеку, сразу же выставляет жилье на перепродажу.
Большая же часть продавцов не спешит снижать цены и продавать жилье, они ждут стабильности и спокойствия на рынке недвижимости. Вот поэтому современная ситуация очень разнообразная. С одной стороны, кризис еще не прошел, с другой, фирмы начали постепенно отказываться от сомнений, что кризис прошел. Начинает оживляться рынки недвижимости разных зарубежных стран.
Рост цен на недвижимость очень сильно зависит от строительства новых, более дорогих объектов недвижимости. Сейчас большая часть строек такого типа приостановлена, поэтому нельзя говорить и о росте стоимости жилья. Сейчас же в основном продается недвижимость вторичного рынка, построенная много лет назад. Хоть и медленно, но раскупается все, что существует на рынке недвижимости. Постепенно возникнет дефицит, и цена на жилье поднимется. По такому пути развиваются сейчас зарубежные рынки недвижимости.
По словам Натальи Завалишиной, наш российский покупатель отличается от зарубежного покупателя своими взглядами, особенностью выбора объекта недвижимости. Россияне делают выбор эмоционально. Выбирая объект недвижимости, люди обращают главным образом на то, нравится ли он им, и нравится ли место его нахождения. Такие покупки не делаются с целью последующей перепродажи или какого-либо другого способа зарабатывания денег.
У российского покупателя на первом месте стоит не состояние самого объекта, а его близость морю, реке, доступность различного вида транспорта, а также стоимость недвижимости.
Компания Натальи Завалишиной работает давно с зарубежными рынками недвижимости. Совсем недавно она участвовала в акции «Дни Берлина». Именно этим проектом директор компании поставила цель ознакомить покупателей недвижимости с немецким рынком недвижимости и особенно Берлина. Рынок недвижимости здесь практически не затронулся мировым финансовым кризисом. Любые инвестиции российских покупателей на берлинском рынке недвижимости будут в сохранности от возможных провалов на других рынках, пострадавших от кризиса.
Также Берлин последнее время отмечает бурный рост и процветание. Германия – это лидер стран Евросоюза. Вложения в такую экономику, и в частности в ее недвижимость, очень скоро окупятся. Это касается, как жилых объектов недвижимости, так и коммерческих объектов. С каждым годов все больше в Германии открывается фирм – представителей мировых компаний.
Также в Германию с каждым годом все больше людей приезжают на работу и учебу, а также в качестве туристов. Спрос на жилье, а именно на его аренду, по данным статистики, равняется 60-80 процентов. Большая часть объектов недвижимости немецкого рынка обычно не продается, а сдается. Это связано с тем, что трудоспособному населению легче снять жилье, чем его покупать. Германия дает хорошее высшее образование, высокое качество медицинских услуг, а также Берлин находится всего в 2,5 лета от столицы нашей Родины. Все эти факторы способны привлечь капитал в немецкую экономику и сферу недвижимости, сделав ваши инвестиции выгодными и интересными.
Наталья Завалишина утверждает, что каждая страна имеет свои преимущества и недостатки, которые могут повлиять на выгодное капиталовложение в недвижимость этой страны. Но если вы решили купить объект недвижимости за рубежом, то следует ориентироваться на стабильные регионы, среди которых страны Европы: Германия, Франция, Италия. Опасными рынки можно назвать рынок недвижимости ОАЭ и Египта, где цены на жилье имеют неустойчивые колебания. Что касается недвижимости США, то последнее время говорят о сильном падении цен на жилье в Америке. Стабильность отмечается только в известных престижных районах таких, как Манхэттен, Нью-Йорк в целом. Чтобы определить риск вложения капитала, который есть во всех странах, то нужно брать каждую страну в отдельности и анализировать. С целью снижения риска лучше всего покупать недвижимость, а затем сдавать в аренду. Большинство таких покупок за счет выплат по аренде покрывают выплаты по кредиту.
Ранее покупали жилье за границей, у моря, с целью проведения летнего отдыха. Сейчас многие утверждают, что лучше покупать путевки на море, чем сразу объект недвижимости. Но такие вещи сравнивать нельзя. Покупать путевки можно в разные места. Необязательно проводить всегда отпуск только на одном месте. Такое жилье чаще покупается для того, чтобы получить дополнительные выгоды. Например, если у вас есть имущество в Европе, то вам не надо будет постоянно открывать Шенгенскую визу. Также вы можете за счет него получать дополнительных доход. И конечно же, в крайнем случае у вас всегда есть место, куда можно поехать отдыхать в случае, если другие варианты просто не возможны. Есть такие россияне, которые постоянно отдыхают на Лазурном берегу Франции, а имеет жилье про запас в Болгарии. Русские люди еще не доросли до европейского понятия жизни. Английская семья может иметь дома по всему миру, но даже никогда в них не бывать. Это жилье покупается для того. что когда придет время, обязательно приехать в него и отдохнуть. Содержать такие объекты недорого.
Для простых наших семей владение имуществом и отдых очень интересен и привлекателен. Когда у тебя большая семья и есть дети, то особо не будешь разъезжать по курортам, а предпочтешь уютный спокойный отдых в домашней обстановке без каких-либо «неприятных» сюрпризов, которые могут возникнуть, например, в пути или отеле.
Тяга наших людей к дому и семье определяет и то, что россияне больше интересуются жилой недвижимостью, нежели коммерческими объектами.
Самые любимые рынки недвижимости россиян, Болгария и Испания, очень сильно пострадали от кризиса. Болгария имеет скидки на недвижимость, что в нескольких километрах от берега моря. Здесь можно купить недвижимость со скидками до 30,40, 50 %. Что касается береговой линии, то здесь цены только корректировались. Сейчас в Болгарии реконструируется жилье на 380 километрах береговой линии.
Испания имеет очень большую по площади береговую линию. Цены на жилье тут различные. Все зависит от места нахождения, его престижности. Например, в элитном районе Испании, Марбелье, цены на жилье не упали, а лишь корректировались. А те здания, которые построены в 10 или 15 километрах от центра Марбелье, сейчас продаются со скидкой до 50 %. Такие районы всегда имели слишком завышенные цены на жилье, а кризис привел все на свои места.
В завершении хотелось бы сказать, что недвижимость во все времена – была самым надежным капиталовложением. Современная ситуация наиболее благоприятна для таких инвестиций, в том числе и для покупки недвижимости за рубежом.
