Клепикова Е.Г.- председатель правления Банка Жилищного Финансирования отвечает на вопросы, касающиеся российской ипотеки в период кризиса.
По ее словам, рынок недвижимости медленно, но уверенно начинает оживать в пост кризисное время. Зима 2010 года было отмечена мертвым сезоном ранка недвижимости. Весной были осуществлены первые покупки недвижимости. Осенью еще больше было заключено сделок. В результате исследований Федеральной регистрационной службы выявили, что существенно возросло количество сделок по покупке жилой недвижимости с помощью ипотеки. В октябре количество сделок возросло уже до 14.4% от всех покупок жилых объектов в целом. До кризиса сделки по покупке жилья с помощью ипотеки достигали 15%. Т.е. постепенно данная сфера возвращается к былой активности, что и до кризиса.
После кризиса отмечается изменение цели покупки недвижимости. Ранее жилую недвижимость покупали с целью вложения денег большая часть всех покупателей. После кризиса этот фактор должен был возрасти, т.к. такое вложение денег и будущая перепродажа жилья предусмотрительно работало на повышение доходности инвестора. Но посткризисные покупки в основном совершаются для себя. Это своего рода инвестиции в повышение качества жизни своей семьи. Некоторые покупают жилье, чтобы оставить его потом для своих детей. Но риски настолько высоки, что в трудную ситуацию так и не получила развития накопительная система, когда часть суммы накапливается в течение определенного периода, а вторая выдается банком в кредит по более низкие проценты.
Постепенно начинает оживляться ипотечный рынок. Причиной этому служит развитие конкуренции между банками в данной сфере деятельности. Данная конкуренция не имеет ценовый характер, как раньше, а развивается на борьбе за качество предоставляемых услуг и совершенствовании инфраструктуры банка, кредитной организации. Снизились и процентные ставки по ипотечным кредитам. Данное явления объясняется, главным образом, активными действиями государственных органов, которые работают не только на рынке рефинансирования, но и на ипотечном рынке покупки жилья.
Сам заемщик практически не изменился. В период кризиса уменьшилось только количество таких покупателей. Меньше стали покупать недвижимость и покупатели, которые ведут свой собственный малый бизнес. Средний возраст клиентов компании – это 30-45 лет. Наши клиенты имеют чуть выше среднего финансовый достаток, одного или двух детей. Самые надежные наши клиенты – люди со стабильными и официально зарегистрированными доходами.
Банк ЖилФинанс тесно сотрудничает с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Совместно совершается реализация таких проектов, как «Квартира» и «Коттедж». Условия кризиса заставили банк работать по самым низким процентным ставкам. В конце октября 2009 года банк начал новую программу под названием «Плавающая ставка». Это программа помогает взять кредит в российских рублях с процентной ставкой, которая периодически изменяется в зависимости от движения ставки рефинансирования ЦБ России. На данный момент программа выдает кредиты под 9%. Пересмотрение процентной ставки осуществляется не чаще, чем один раз в год, а именно в дату выдачи кредита. Банк Жилищного финансирования самым первым решился на реализацию проекта «Плавающая ставка», а именно его «пилотной» версии.
Популярность ипотечного кредита растет с каждым днем. По статистики Банка 60% всех обращений потребителей за кредитом пришлось на ипотечный кредит. Далее идет потребительский и кредит под покупку автомобиля. На рынке недвижимости Банк уже завоевал свою популярность благодаря высокому качеству услуг. Что касается автокредита, то за год реализации этого проекта, банк довольно-таки быстро набирает темпы в его развитии. Все это также благодаря скорости и качеству обслуживания.
Наш Банк работает как со столичными покупателями, так и с региональными. Главное отличие таких клиентов между собой, конечно же, в сумме кредитов. Столичные заемщики могут позволить себе взять большие суммы в кредит. Все это объясняется тем, что цены на жилье в столице намного выше, чем в регионе. Также сама жизнь и сумма заработков столичных семей больше, чем региональных. Такие семьи могут позволить себе взять большую сумму и вовремя отдавать проценты по нему.
Что касается профессиональной деятельности, то в Москве нашими клиентами чаще всего становятся сотрудники различных государственных структур, служащие крупных компаний, где работает не менее 200 человек. Последнее время за кредитом стали обращаться учителя и медики. В регионе нашими клиентами становятся служащие в торговых организациях, менеджеры продаж филиалов крупных компаний. Ипотечный кредит берется в наше время с целью улучшения жилищного качества. Так нашими клиентами становятся молодые пары, семьи с детьми. Покупка недвижимости осуществляется либо для себя, либо для детей. Люди перестали вкладывать деньги в недвижимость ради прибыли.
В период кризиса, а точнее еще в 2009 году, началось отмечаться ухудшение возврата процента по кредиту, в том числе и ипотечному. Главная причина роста невозврата кредита заключается в потери заемщиком работы в сложное время финансового кризиса. Особенно остро эта проблема отразилась в регионах, где люди работали на моно предприятиях. Сказалась и постоянная задержка заработной платы во время кризиса на выплату процентов по ипотечному кредиту. Такая задержка могла быть на 2-3 месяца.
Банк советует во время таких проблем главное не молчать или скрывать финансовый кризис семейного бюджета, а идти в банк для решения проблемы невыплат. Банк заинтересован в возращении платежеспособности своих клиентов. Он сделает все возможное, чтобы не допустить взыскания имущества на невыплату процентов или продажу жилья заемщика.
Банк имел уже такие случаи. Мы предлагаем реструктурировать кредит за счет временного снижения ежемесячных выплат. Самим же заемщикам Банк предоставляет возможность самостоятельно выбрать право реструктурировать или нет свой ипотечный кредит. Может, клиент хочет продать квартиру с полного законного согласия банка. Мы помогает только добросовестным клиентам, которые во время обращаются за помощью. Продавать имущество клиент может в том случае, если этот жилой объект у него не единственный. В противном случае предоставляется только реструктурирование кредита на самых выгодных для него условиях. Такие условия Банк может предоставить по программе государственной поддержки заемщиков по ипотечным кредитам.
Банк ЖилФинанс и ОАО «АРИЖК» очень тесно сотрудничают, начиная с 23 ноября 2009 года. Именно тогда был подписан агентский договор. Этот договор предусматривает тот факт, что Банк может работать со своими клиентами во всех регионах, где есть представительства Банка, по стандартам, принятым ОАО «АРИЖК». Среди представительств банков различают такие филиалы Банка, как филиал в Волгограде, Нижнем Новгороде и т.д. Банк получил возможность работать не только со своими заемщиками, так и с заемщиками других Банков. Банк ЖилФинанс заслужил роль реструктуатора ипотечного кредита заемщика. Он может всегда помочь любому клиенту, который потерял работу, основываясь на государственной программе поддержки заемщиков.
В период кризиса правительство Российской Федерации приняло «Программу антикризисных мер». По ней заемщик может получить от государства стабилизационный заем на срок до 12 месяцев в размере денежной суммы, которую он должен каждый месяц выплачивать банку по ипотечному кредиту. Таким образом, заемщик получает льготный период выплат на 12 месяцев, чтобы за это время восстановить свою платежеспособность. В этот период заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. После того, как льготный период закончится, долг надо будет выплачивать по аннуитетной схеме совместно с сумой ипотечного кредита, которая должна быть возвращена вовремя. Это схема будет на весь срок, предназначенный под выплаты кредита. Если же за год человек не смог найти себе новую прибыльную работу и восстановить свою платежеспособность, то для начала ему опять предлагается сделать повторную реструктуризацию. Это такие второй и третий уровень поддержки заемщика. Второй уровень предполагает, что ОАО «АРИЖК» берет на себя проблемные кредиты банка, и самостоятельно в дальнейшем решает судьбу заемщика, которому будут предложены самые мягкие условия погашения ипотечного долга. Среди этих условий обязательно выносится снижение платежной нагрузки за счет удлинения срока взятия кредита, изменения процентной ставки под уровень рефинансирования Банка России.
У ОАО АИЖК имела опыт выпустить ипотечные ценные бумаги, а точнее облигации МБРР в 2009 году, еще до начала кризиса. Таких ценных бумаг в то время было очень мало в связи со сложностью выпуска. Также ипотечные ценные – это особый финансовый инструмент, новый для российского рынка. Потом в нашей стране не было абсолютно никакого опыта их реального поведения и обращения. Поэтому в то время чаще всего выкупали такие бумаги на себя или выдуманную, аффилированную, компанию.
Сейчас очень активно обсуждается вопрос ценных бумаг, а конкретнее облигаций. Именно они должны будут дать возможность организациям обеспечить фондирование своей деятельности за счет ипотечных ценных бумаг. Важность этого проекта состоит в социальном назначении поддержки заемщиков в трудное кризисное время.
Российское правительство приняло решение по поводу того, что ипотечные ценные бумаги будут поддерживать стабильность рынка в целом. По решению государственных властей Внешэкономбанк в первой половине будущего года вложит пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги и облигации различных банков, а также АИЖК. Денежная ценность такого вклада равна 169 миллиардов рублей. Кроме этого банк самостоятельно планирует вложить и 50 миллиардов собственных средств. Эти меры должны положительно повлиять на развитие рынка ипотечных ценных бумаг, а также расширить круг инвесторов, особенно долгосрочного инвестирования. К таким организациям относят страховые компании другие инвесторы с консервативными взглядами.
Современный рынок ценных бумаг позволяет заемщику под залог его ипотечных ценных бумаг, выданных по особым критериям, получить рефинансирование в ЦБ. Такие меры ввелись правительством с целью расширения возможностей самих банков по рефинансированию ипотечных ценных бумаг. Такая возможность позволяет банками более выгодно управлять ликвидностью ипотечных ценных бумаг.
Так, например, Банк ВТБ смог привлечь себе около 6 млрд. рублей на 3 месяца через РЕПО ЦБ РФ. Все это произошло под залог банковских ипотечных облигаций в рублях. Ипотечные ценные бумаги МБРР, которые имеют такое поручительство, как поручительство АИЖК, были зачислены в ломбардный список ЦБ. В 2010 году поручительство АИЖК должны получить такие банки, как БЖФ и другие.
Возможность завлечения финансов в ЦБРФ по ипотечные ценные бумаги ведет к тому, что банки смогут самостоятельно получить финансовую поддержку на развитие ипотеки до того момента, пока не вернутся в рыночную экономику другие способы завлечения денежных средств докризисного времени.
